以目前的地产数据和逻辑，房地产没有繁荣的未来

2023-08-15 12:27:04 来源：同策咨询研究部小 中

房企拿地“卷”入一二线，“卷”赢在板块

房地产运行数据羸弱，二季度全国房地产市场销售数据全面走弱，4-6月除了一线城市稳定外，其他能级城市新房销售整体走出”L”型阶梯式下滑趋势，很多城市环比下滑20%以上。房地产市场供求关系已经发生重大变化，市场需求萎缩且长期没有好转的迹象，人口减少的趋势无法扭转，大部分城市土地库存压力极大，同时存量房日渐庞大，新增住宅开发需求将中长期的持续萎缩。在这种情况下，有确定性的城市只有核心一二线，但即便在一线城市，外围刚需项目也普遍面临去化压力，而确定性更高的核心地段土地又不是拼财力就能拿到。因此，加深城市研究，尤其是对板块的深度研究成了“卷”的方向，但市场上并没有足够细的底层数据支撑其研判。

▲数智map城市数据库

【资料图】

在目前的地产数据和行业逻辑下，房地产很难有繁荣的未来，从业者所知的所看的只是小小切片，远远不是真相。比如长期来看未来上海年轻人口减少、而改善需求增加是主要的人口趋势，这意味着市场上对刚需型产品的需求将会减少、而对改善型产品的需求将增加。因此大家都去做改善，同一板块内同质化严重，更出现邻近项目改善户型几乎一模一样，人为加剧竞争。

再比如，不管从购房保值还是区域发展潜力，新房二手房价格倒挂板块都是拿地热门板块。但不同板块的倒挂程度又与周边房产的房龄、成交面积等指标息息相关，并且倒挂在相同板块内也并非处处存在，如果叠加了周边配套比如大型商场、地铁高架、墓地等因素后，倒挂的结果又将不同。但遗憾的是，倒挂板块分布区域系统的数据很难找到，进一步将倒挂与周边房产的面积段、房龄联动分析，市场上数据几乎是空白。

▲数智map城市数据库

但在数智map的数据库中，可以直观看到上海小面积的房屋中，很少有板块新房、二手房之间存在倒挂，而面积增加到200平以上的房屋中，上海约一半的板块大户型二手房的价格超过新房。再将二手房特征数据分布到城市1平方公里的网格地图中，可以发现即便大板块存在倒挂或者新房稀缺的情况，放到1平方公里的网格地图中，板块内部也存在明显分化。

地产逻辑变化，房企拿地的三个全局逻辑

中长期来看，房企想要在一二线城市生存，卷不动核心地块，只能卷板块，而如何将一些优质的板块从上海134个板块中捞出来，目前市场上很少有能将板块内的人、住房、板块发展逻辑以数据化的形式呈现出来。单纯依靠过去的新房、土地数据很难对市场全局做精确研判，而城市二手的总量数据又无法支撑板块层面的研究。

▲数智map城市数据库

我们也经常遇到，市场上很多供需关系合理的板块突然走不动量，背后的原因很多时候是次新房入市分流了市场需求，但从业者几乎无所适从，不知道该如何做。如果再往下追问，上海住房格局如何分层？如何错位竞争？上海新房二手房倒挂的板块都在哪儿？板块内产业布局？板块内有多少学校、大型商场、优质医疗、不利因素？又如何在时间尺度上看到区域发展的方向？这些问题很多人有一些笼统的经验或者感觉，很难全局把控。

在此背景下，同策研究院联合数智map推出《城市研究视角下房企拿地的全局逻辑》系列专题，通过新数据、新视角、新逻辑将传统的热门城市投资价值潜力深化到板块投资价值潜力，助力房企全局掌控、制霸一二线。本次专题后续将分成三篇阐述，重点从板块倒挂、板块错位竞争、板块内产业三个角度深度分析，敬请期待！

城市研究专题①丨“钱水”涌入、“房价”船高，如何核算板块的有效购买力。核心看点：“有效购买力”才是新房的核心、上海的“有效购买力”有多少、“有效购买力”在上海的分布、以张江为例的板块购房需求测算

城市研究专题②选错板块，二手房成新房最大竞品。核心看点：新房和二手房是怎样的关系、新房和二手房的价格关系、房龄是选择二手房竞品的重要参考、成交结构是研判竞合关系的重要参考、地段禀赋决定二手房的参考价值

城市研究专题③供需视角下，为什么每次涨价都从市中心的大户型二手房开始。核心看点：上海居住环境究竟怎样、上海住房产品究竟怎样、住宅供需结构存在明显错配、市中心的供需矛盾为何难以缓解

最后，行业困局未破，二十年来房地产高速发展都是在用过去的经验总结做事，房企竞争新格局下，是否具备通过未来倒推今天布局的能力，决定新一轮的地产排位，并以先进的数据和逻辑加持，房地产才可能有繁荣的未来。

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